2024年，上市物业企业的业绩表现究竟如何？随着上市物企2024年年报披露的圆满落幕，《每日经济新闻》记者深入剖析了57家上市物企的年度业绩报告，发现头部物企虽仍维持一定增速，但行业分化加剧，部分物企营收负增长明显。行业“增收不增利”困境持续，57家上市物企去年总营收同比增长4.6%至2809.91亿元，而净利润却同比下滑19.1%至115.12亿元。

这背后，物业费限价、降价及打折等政策，加上舆情影响，成为重要原因。同时，为了保盘、拓盘，物企在社区内的资金投入大幅增加。宏观经济环境亦对物业行业的市场拓展和回款造成重创，导致许多并购企业难以达成预期业绩，商誉减值、应收账款增加等问题频现。

营收增速放缓，利润降幅显著

2024年，上市物企营收增速持续放缓，利润降幅尤为明显。亿翰物研数据显示，57家上市物企营业收入总额约2809.91亿元，同比增幅为4.6%，较2023年下降4个百分点。国资物企抗风险能力较强，营收增速为8.9%，而民营物企仅为1.7%。碧桂园服务以439.93亿元总营收稳居行业榜首，万物云紧随其后，营收约362.24亿元。

然而，包括雅生活服务在内的17家物企营收同比负增长，其中鲁商服务、朗诗绿色生活等5家降幅超10%。净利润方面，57家上市物企净利润总额同比下降19.1%，行业“增收不增利”现象愈发显著。华润万象生活以36.29亿元归母净利润领先行业。

去年，19家物企净利润负增长，13家陷入亏损，雅生活服务、合景悠活等亏损严重。物企盈利空间进一步压缩，源于刚性人力成本攀升、物业费收缴率下滑及关联方应收账款坏账风险等多重压力。

雅生活服务因关联方客户信贷风险增加，计提大额减值亏损，导致上市6年来首次亏损。合景悠活则受地产行业下行趋势影响，关联方欠款回收进度放缓，加之市场竞争激烈，部分业务合同未能续签，导致商誉减值。

行业集中度加速提升

值得注意的是，部分物企如万物云、合景悠活已不再披露管理面积数据。在弱化规模的同时，物企规模竞争依旧激烈，51家公布在管面积的物企平均增速约为5.7%，增速持续放缓。碧桂园服务以10.37亿平方米在管面积领先，保利物业、恒大物业紧随其后。

雅生活服务、世茂服务等10家物企在管面积负增长。世茂服务去年在管建筑面积同比减少12.8%，雅生活服务在管面积下滑6.8%至5.51亿平方米。随着物业管理行业逐渐成熟，管理面积增速将进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。

越来越多的物企开始制定明确的城市深耕计划，以集中资源提升项目质量和运营效率。万物云早在2020年就提出“蝶城”战略，截至2024年末，蝶城数量已增至666个。物业行业集中度正在加速提升，头部物企垄断优质项目，创造更多利润，而其他物企则面临收缴率差、利润率低等问题。

（文章来源：每日经济新闻）